Аренда нежилого помещения без свидетельства на право собственности

Comments

• Здравствуйте!
  Налоговых рисков для Вашей компании я не вижу. Здесь риски могут возникуть у Ваших арендаторов, были письма Минфина о том, что расходы на аренду имущества, на которое у арендодателя пока не оформлено право собственности не могут быть обоснованными. Хотя судебная практика на стороне организаций.
  Но при грамотном оформлении договора аренды рисков можно избежать.
• Спасибо большое за ответ. Наши юристы категорически отказываются оформлять такой договор аренды.
• Вот письма по этому вопросу:
  
  Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 1 декабря 2011 г. N 03-03-06/1/791
  
  Вопрос: Общество с ограниченной ответственностью зарегистрировано на территории РФ как юридическое лицо. Общество занимается розничной и оптовой торговлей товарами (одеждой).
  Общество заключило договор аренды помещения в одном из крупных торговых центров г. Москвы. При заключении договора арендодатель не предоставил копию свидетельства о праве собственности на данное помещение. В тексте договора также нет ссылки на документ, подтверждающий право собственности на объект аренды.
  Данный торговый центр уже несколько лет открыт для покупателей, и Общество на протяжении этих лет арендует помещение для своего магазина.
  Для Общества этот магазин экономически выгодный, т.к. половина дохода от розничной продажи в г. Москве составляет данный магазин.
  Может ли Общество учесть арендные платежи в расходах по налогу на прибыль?
  
  Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу включения арендных платежей в состав расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль, и сообщает следующее.
  Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся, в частности, расходы налогоплательщика в виде арендных (лизинговых) платежей за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в том числе земельные участки).
  В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Кодекса в целях налогообложения прибыли организаций налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 Кодекса).
  Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
  Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
  Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
  Документами, подтверждающими осуществление расходов по аренде имущества, являются договор аренды, составленный в соответствии с гражданским законодательством, и платежные документы, подтверждающие факт уплаты арендных платежей.
  Согласно положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
  В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  Согласно положениям статьи 219 Гражданского кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
  Таким образом, организация - арендатор помещений вправе учитывать для целей налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей, уплаченных в рамках договора аренды, заключенного в установленном законодательством порядке.
  В случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций.
  Заместитель директора Департамента
  
  
  
  
  Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
  от 13 мая 2011 г. N 03-03-06/1/292
  
  Вопрос: ООО просит разъяснить применение законодательства по вопросу учета в целях налогообложения прибыли арендных платежей за использование объекта недвижимости, право собственности на который правообладателем не зарегистрировано, а именно: организация планирует заключить договор аренды нежилых помещений, право собственности организации-арендодателя на данные объекты недвижимого имущества не зарегистрировано. Вправе ли организация-арендатор учитывать в целях исчисления налога на прибыль расходы в виде арендных платежей за арендуемые нежилые помещения?
  
  Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета расходов в виде арендных платежей за использование объекта недвижимости, право собственности на который правообладателем не зарегистрировано, в целях налогообложения прибыли организаций и сообщает следующее.
  Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) к прочим расходам, связанным с производством и реализацией и учитываемым в целях налогообложения прибыли, относятся расходы налогоплательщика в виде арендных платежей за арендуемое имущество.
  Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
  При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
  Статьей 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
  В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  Согласно положениям статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
  Таким образом, организация - арендатор помещений вправе учитывать для целей налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей, уплаченных в рамках договора аренды, заключенного в установленном законодательством порядке.
  В случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций.Одновременно сообщаем, что согласно пункту 11.4 Регламента Минфина России от 23.03.2005 N 45н обращения организаций и индивидуальных предпринимателей по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Департаменте не рассматриваются.
  
  Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин
  
  
  Суды неоднократно вставали на защиту прав арендаторов в таких случаях. В частности, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 24.11.2008 по делу N А56-52896/2007 отметил, что действующее налоговое законодательство не ставит наличие затрат в зависимость от правомерности заключения договора аренды. Нарушение гражданского законодательства, выразившееся в заключении договора с лицом, право собственности которого на сдаваемое в аренду имущество не зарегистрировано, не влияет на право налогоплательщика учесть арендные платежи в составе расходов при соблюдении условий, предусмотренных статьей 252 НК РФ, при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате аренды.
  В другом решении ФАС этого же округа отметил, что законодательное закрепление обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет иные, не связанные с вопросами налогообложения цели. Как следует из статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ и единственным доказательством существования зарегистрированного права. Наличие или отсутствие государственной регистрации договора аренды имеет значение при разрешении споров о правах и обязанностях сторон по такому договору. Само по себе налоговое законодательство не связывает порядок исчисления и уплаты налогов с выполнением требований других отраслей законодательства, в том числе гражданского, в связи с чем обязанность налогоплательщика включить в расходы для целей налогообложения арендную плату за фактическое использование объекта недвижимого имущества не зависит от государственной регистрации договора аренды*(13). Суд принял во внимание все представленные в материалах дела документы (договоры аренды и дополнительные соглашения к ним, акты приема-передачи имущества, протоколы согласования договорной цены), а также учел то обстоятельство, что факт аренды недвижимого имущества налоговым органом не оспаривается. Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о правомерном включении налогоплательщиком суммы арендной платы в прочие расходы на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ*(14). Похожая судебно-арбитражная практика сложилась и в Московском округе за последнее время*(15).
• Цитата: Спасибо большое за ответ. Наши юристы категорически отказываются оформлять такой договор аренды.

  
  
  Вполне вероятно, что с юридической точки зрения заключение договора аренды до оформления свидетельства о праве собственности, незаконно. Но повторюсь, многие компании заключают такие договоры, не дожидаясь свидетельства. И у арендодателя в этом случае рисков нет. Конечно, если не хотите "подставлять" свои арендаторов (ведь именно у них могу возникнуть проблемы), то лучше оформить аренду только после получения свидетельства.
• Альбина, преогромнейшее вам спасибо!!!